不動産を購入すべきか、賃貸にすべきか——これは多くの人が悩むテーマです。特に現在の日本の不動産市場では、関東地方の物件価格がバブル並みに高騰 しており、慎重な判断が求められます。
もし 3,000万～5,000万円の資金しか用意できない 場合、都心の新築マンションはほぼ手が届かず、築20年以上の中古マンションや、都心から離れた郊外エリアが選択肢 になってきます。
しかし、これからの日本の人口動態を考えると、必ずしも不動産を購入するのがベストとは限らない のでは？今回は、なぜ 賃貸を選んだ方が得になる可能性があるのか を詳しく見ていきます。
出典元:https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_76780788/
文京区マンション、75平米で2.5億円も……！
① そもそも、関東の不動産価格が高すぎる
まず現状として、都心の不動産価格は異常な水準に達しています。例えば…
✔ 港区・渋谷区・千代田区の3LDKのマンション → 2億円超えが中心
✔ 1億円以下で買える物件は限られる
都心以外で探した場合も…
✔ 練馬区・板橋区なら3,000万～5,000万円で買えるが、築20年以上の物件が多い
✔ 埼玉・千葉なら新築もあるが、駅から遠い物件になりがち
もしこの高値が 今後もずっと上昇する のであれば、購入するメリットもあります。しかし、日本の経済状況や人口減少を考えると、そうとは限りません。
② 人口減少による不動産価格のリスク
日本の人口は確実に減少 しています。特に 労働人口（現役世代） はどんどん減るため、
「都心に住む人が増え続ける」 という前提は崩れる可能性があります。
例えば、東京23区内でも 高島平（板橋区） のように、
🚨 都心へのアクセスが良くても空き家が増えているエリア
がすでに出てきています。
つまり、今の価格で郊外の中古マンションを買っても、将来売却するときに値段がつかないリスク があるわけです。
③ マンション購入後の維持コストが重すぎる
不動産は買ったら終わりではなく、以下のような 維持コスト がかかります。
🔴 購入後にかかる費用
✅ 管理費・修繕積立金（年々上昇傾向）
✅ 固定資産税（今後の税率引き上げリスクあり）
✅ 大規模修繕の費用負担
✅ フラット35など変動金利なら、日銀の利上げで支払い増加の可能性
特に 修繕積立金が足りなくなる 問題は深刻です。
築30年以上のマンションでは、当初の計画では足りずに追加徴収が必要になるケース も増えています。
さらに、最近の都心の物件は 外国人投資家が購入している ことも多く、
管理組合に十分な修繕費が積み立てられていない物件もあります。
こうなると、将来的に住み続けるにも追加費用がかかるし、売るに売れないリスクが高まります。
④ 賃貸なら柔軟に対応できる
一方で、賃貸なら…
✔ 固定資産税・修繕積立金の心配なし
✔ 好きなタイミングで引っ越せる
✔ 古くなったら最新の設備のある物件に住み替え可能
例えば 5年～10年住んで、建物が古くなってきたら新しい賃貸に引っ越す というのも合理的な選択肢です。
購入してしまうと、「築30年超えのマンションにずっと住み続ける or 安く売る」 の二択になりがちですが、
賃貸なら 常に快適な環境に住める というメリットがあります。
⑤ 不動産に投資するより、JEPQなどの資産運用もアリ
「不動産に5,000万円出すなら、他の資産運用を考えた方がいいのでは？」という視点も重要です。
例えば、私が考えているのは JEPQ（JPMorgan Nasdaq Equity Premium Income ETF） のような高配当ETFです。
✔ JEPQなら税引き後で年8%の配当利回り
✔ 1,000万円投資すれば年80万円の配当（税引後）
✔ 1億円なら年800万円の配当
これを考えると、わざわざ不動産を買わずに、配当収入で賃貸の家賃を払う というのも十分にアリな選択肢になります。
⑥ ただし、都心3区の高級物件なら話は別
もし 資金が2億円以上あり、都心3区（港区・千代田区・中央区）の一等地の物件を購入できる のであれば、不動産投資としての価値は十分にあります。
なぜなら…
✔ 都心3区は超富裕層が集中し、需要が高いため、価格が落ちにくい
✔ 将来的に値上がりする可能性もある
✔ 賃貸に出す場合も高値で貸せる可能性が高い
ただし、山手線の外側に出ると、資産価値が下落するリスクが一気に高まる ため、慎重に判断する必要があります。
結論：資金が限られているなら、無理に不動産を買う必要はない
✔ 現在の不動産価格はバブル並みに高く、特に郊外の物件は今後の価格維持が怪しい
✔ 築年数が経過すると、資産価値が下がり、修繕費などのコストも上がる
✔ 賃貸なら固定費を気にせず、好きなタイミングで引っ越せる
✔ 不動産を買うより、JEPQなどの投資で運用し、配当で家賃を支払うのもアリ
✔ ただし、都心3区の一等地に2億円以上の資金を投じられるなら、不動産購入も検討の価値アリ
「家は買うべき！」という固定観念がある人も多いですが、
冷静に考えると、資金に余裕がない場合は無理に買うより、柔軟に賃貸で暮らす方が得策 かもしれません。
特に、これからの日本の人口減少や経済の動向を考えると、
「資産としての不動産の価値」が必ずしも上がるとは限らないので、購入は慎重に判断したいですね。